城投手里那么多的地，都该怎么办 去库存成关键

摘要： 今年地产行业的重要目标之一是“去库存”。这不仅涉及大量存量商品房的销售，还包括处理规模庞大的存量土地。说到存量土地的大户，不得不提城投公司。自2021年起，随着房企拿地积极性下降，...

今年地产行业的重要目标之一是“去库存”。这不仅涉及大量存量商品房的销售，还包括处理规模庞大的存量土地。说到存量土地的大户，不得不提城投公司。自2021年起，随着房企拿地积极性下降，城投公司在多个城市的土拍中成为主力军，尤其在三四线城市，城投公司的拿地规模显著增加。

然而，最近情况发生了变化。根据CRIC统计，2024年全国重点30城的城投拿地占比高达64%，创近几年新高。但今年形势急剧变化，城投从各地的土拍名单中退潮。一季度，全国重点30城的城投拿地总建面不足2000万平方米，占比大幅下降至50%。进入4月，全国22个城市区共出让涉宅地73宗，总出让金为871.4亿元，城投类企业拿地金额只有219.8亿元，占比进一步下滑到25.2%。

具体来看，深圳和广州两大一线城市较为突出。深圳过去含宅地块出让较少，且多为租赁用房地块，城投拿地占比长期在50%以上。目前，深圳只卖了龙岗大运的一宗地，由中海以30.65亿元的总价拿下，城投占比直接归零。江苏、浙江和四川是几个典型省份。2024年城投拿地金额最多的城市中，前12名中有10个集中在江苏。去年一年，这些城市的城投拿地金额超过4600亿元。例如，南通城投的金额高达628亿元，占比超过80%。但今年江苏城投在土拍市场上明显由托底转向结构性参与。一季度南通城投拿地金额仅有57亿元，还不到去年全年的10%，规模占比也仅为40%。之前南通各个县区如通州、海安和通州湾，土拍市场都被城投包圆，现在更多县区由本地国企成为土拍主力。

浙江城投同样来势凶猛。宁波城投以104亿元排在拿地金额榜第五，杭州城投则以32007元/㎡排在房企拿地楼面价第三。今年以来，浙江拿地的企业更加多元化，既有绿城、滨江等本土企业积极拓储，民企占比超过40%，也有华润置地、中能建等知名央国企。据不完全统计，目前仅杭州、宁波、温州等5个城市各有一块地由城投托底低价成交，拿地金额占比尚不足5%。四川去年全省城投的拿地总金额超过1000亿元，今年一季度跌至82亿，占比仅为25%，同比也下降了30%以上。

这些变化反映了当下城投拿地的逻辑已经与前几年完全不同。城投项目开工、开售速度远远跟不上拿地速度。从2021年到2023年，重点30城拿地项目的开工率分别为48.9%、40.8%和26.5%，2024年更是降至8.5%。截止2025年第一季度，30城城投自2021年以来所拿的地块中，待开发地块数量超过4200宗，待开发建筑面积约为3.6亿平方米，处于“沉睡”状态。城投公司的开售率更低，2023年仅有3.54%。而央企、地方国企的开售率长期维持在60%以上，形成巨大差距。

以浙江为例，2021年7月1日至2023年3月1日，全省城投平台竞得的480宗涉宅地中，顺利进入开盘阶段的仅118宗，占比不到25%。城投拿到的地开发起来并不赚钱，收益率低下。结合地块溢价率来看，城投拿地的平均溢价率都保持在4%以下，是所有房企中最低的。尤其是2022年低至0.98%，主要作用是“托底”拿地，而不是考虑地块的稀缺性和优质性。

过去在楼市上行期，一些城投公司尝到了甜头，如厦门轨道、成都轨道、宁波轨交等地铁公司实现了多方综合盈利。但好景不长，地产开发业务的利润空间迅速缩水。除了合肥地铁还在高歌猛进，其他多家地铁公司拿地幅数从高峰期的数十幅迅速下降到一两幅。深圳地铁去年亏损严重，手里的地成了“烫手山芋”，加上巨大的财务成本，只能依赖政府拨款和债务融资，导致盈利空间被消耗殆尽。